Reformar un piso en Marbella: comunidad, permisos y precio
Servicio gratuito para pedir presupuesto de reforma
Reformar un piso tiene reglas que no tiene una casa: hay vecinos, elementos comunes y, en muchas urbanizaciones de Marbella, estatutos y horarios propios. Esta guía ordena lo que tienes que resolver antes de que entre el primer operario. Si quieres presupuesto, cuéntanos la obra y te pasamos con un reformista de la zona.
Antes de empezar: la comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.1) te permite modificar los elementos de tu piso siempre que no afectes a la seguridad del edificio, a su estructura general, a su configuración o estado exterior, ni perjudiques a otro propietario. Y te obliga a avisar antes de las obras a quien represente a la comunidad (presidente o administrador).
En la práctica:
- Sin permiso de la comunidad, solo aviso: cambiar suelos, alicatados, cocina, sanitarios, instalaciones interiores o tabiques que no son de carga.
- Con acuerdo de la comunidad: todo lo que toque elementos comunes, como fachada, cerramiento de terrazas, cambio de ventanas que altere el aspecto exterior, bajantes generales, muros de carga o forjados.
- Revisa los estatutos y las normas de régimen interior de tu urbanización: muchas fijan horarios de obra, uso del ascensor, protección de zonas comunes o fianza por daños.
Pide al reformista que proteja ascensor y zonas comunes y que el presupuesto diga quién retira los escombros y dónde va el contenedor.
Qué permiso pide el Ayuntamiento para reformar un piso
La mayoría de reformas de pisos se tramitan con declaración responsable: son obras en un edificio existente que no cambian la ocupación, la altura ni la edificabilidad (Ley 7/2021 de Andalucía, art. 138). Con la documentación completa, la obra puede empezar el mismo día en que la presentas en el Ayuntamiento de Marbella.
Necesitas licencia con proyecto técnico si la obra toca la estructura (abrir un hueco en un muro de carga, por ejemplo) o cambia la fachada.
En los dos casos se pagan al presentar la solicitud:
- Tasa por licencia urbanística: 0,719 % del presupuesto de ejecución material.
- ICIO: 4 % del presupuesto de ejecución material.
Si el contenedor o el andamio ocupan la calle, hay una tasa aparte por ocupación de la vía pública: 0,24 € por m² y día para escombros y materiales y 0,59 € por metro lineal y día para vallas y andamios (ordenanzas fiscales de Marbella 2026).
Cuánto cuesta reformar un piso en Marbella
El Ayuntamiento calcula la base de la tasa y del ICIO con los valores del Colegio de Arquitectos de Málaga (COAMálaga) y un coeficiente según la profundidad de la reforma. Aplicado a un piso de calidad media:
| Profundidad de la reforma | Qué suele incluir | Piso en urbanización (edificio aislado) | Piso entre medianeras (centro, casco antiguo) |
|---|---|---|---|
| Total (×0,75) | Distribución, instalaciones, suelos, baños, cocina, carpintería | 767 €/m² | 716 €/m² |
| Media (×0,50) | Instalaciones, revestimientos y acabados, carpintería, sin cambiar distribución | 512 €/m² | 477 €/m² |
| Baja (×0,25) | Revestimientos y acabados, carpintería, vidrios y pintura | 256 €/m² | 239 €/m² |
Son importes de ejecución material (sin gastos generales, beneficio, IVA ni honorarios) y de calidad media; en calidad alta pueden subir hasta un 50 %.
Ejemplo: reforma media de un piso de 70 m² en una urbanización: 70 × 512 = 35.840 € de ejecución material, más 258 € de tasa y 1.434 € de ICIO. A eso se suman los gastos generales y el beneficio de la empresa y el IVA (10 % si eres un particular, usas la vivienda para ti y se cumplen los requisitos de renovación; si no, 21 %).
Qué revisar del presupuesto de reforma de un piso
- Que distinga lo que es tuyo y lo que es de la comunidad: si aparece una bajante general o la fachada, falta el acuerdo de la comunidad.
- Mediciones reales del piso (no «reforma de piso de 3 dormitorios»).
- Boletín eléctrico nuevo si se rehace la instalación: lo emite un instalador autorizado y lo necesitarás para cambiar la potencia o el contrato.
- Protección de zonas comunes, contenedor y tasa de ocupación de vía pública: quién los pone y quién los paga.
- Calendario compatible con los horarios de obra de tu comunidad.
Para comprobar a la empresa (seguro, REA, datos fiscales), tienes la lista completa en nuestra guía para elegir empresa de reformas en Marbella. Si la reforma es completa, mira también la página de reformas integrales en Marbella.
Preguntas Frecuentes
¿Tengo que pedir permiso a la comunidad para reformar mi piso?
Si no tocas elementos comunes, no necesitas su permiso, pero sí avisar antes al presidente o al administrador (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si la obra afecta a fachada, estructura o instalaciones generales, necesitas acuerdo de la junta.
¿Puedo cerrar la terraza de mi piso en Marbella?
Cerrar una terraza cambia la configuración exterior del edificio y puede aumentar la superficie computable. Necesitas acuerdo de la comunidad y comprobar con el Ayuntamiento si es compatible con el planeamiento antes de pedir presupuesto.
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 70 m² en Marbella?
Con la referencia del COAMálaga 2026, una reforma media (instalaciones y acabados sin cambiar distribución) de un piso de urbanización sale a unos 35.800 € de ejecución material. Una reforma total del mismo piso, a unos 53.700 €. En los dos casos hay que sumar gastos generales, beneficio, IVA y tasas.
¿Qué IVA se paga en la reforma de un piso?
El 10 % si eres un particular y usas la vivienda para ti (no como negocio, por ejemplo de alquiler turístico), la vivienda se terminó hace al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base. En los demás casos, el 21 % (Ley del IVA, art. 91).
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, art. 7.1.
- Ley 7/2021 (LISTA), art. 138.
- Ayuntamiento de Marbella, Ordenanzas fiscales 2026.
- COAMálaga, Valores medios estimativos de la construcción 2026.
- Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.2.10.º
¿Vas a reformar tu piso?
Dinos metros, zona y lo que quieres cambiar, y te pasamos con un reformista de Marbella.