Antes de levantar un solo azulejo en Marbella hay que saber qué permiso necesita la obra. Desde la ley andaluza de 2021 ya no se habla tanto de «obra menor» y «obra mayor» como de declaración responsable y licencia, aunque el Ayuntamiento sigue usando los dos nombres en sus impresos. En esta guía tienes cuál te toca, cuánto se paga con las ordenanzas fiscales de 2026, los plazos y dónde se presenta. Todo con enlace a la norma.
Qué norma se aplica en Marbella
- Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) y su reglamento general (Decreto 550/2022). Define qué obras necesitan licencia (art. 137) y cuáles se hacen con declaración responsable (art. 138).
- Ordenanzas fiscales del Ayuntamiento de Marbella para 2026: fijan la tasa por licencias urbanísticas y el impuesto de construcciones (ICIO), y el reglamento que calcula el coste de la obra.
- Ordenanza municipal de actuaciones comunicadas y declaración responsable para la adaptación de locales comerciales.
- El planeamiento de tu parcela. Antes de nada, comprueba qué permite: el Ayuntamiento tiene un impreso de «Información urbanística» en su página de trámites de urbanismo.
Declaración responsable o licencia: cuál necesita tu obra
Declaración responsable (lo que antes se llamaba casi siempre «obra menor»)
Según el art. 138 de la LISTA, van por declaración responsable, entre otras:
- Las obras de escasa entidad y sencillez técnica que no necesitan proyecto: cambiar suelos, alicatados, sanitarios, cocina, pintura, carpintería interior.
- Las obras en edificios existentes en suelo urbano, conformes con el planeamiento, que no cambian la ocupación, la altura ni la edificabilidad. Aquí entran la mayoría de reformas de pisos y muchas reformas integrales.
- Los cambios de uso en construcciones conformes con el planeamiento, si no aumentan el número de viviendas.
- Las demoliciones que no afecten a edificios protegidos.
La gran ventaja: la declaración responsable te permite empezar la obra el mismo día en que la presentas, siempre que vaya con toda la documentación que se exige (art. 138.5). El Ayuntamiento comprueba después. Si algo no cuadra, puede ordenar parar la obra, así que no conviene presentarla «a ver si cuela».
Licencia de obra (lo que suele llamarse «obra mayor»)
Necesitas licencia cuando la obra necesita proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 2.2): obra nueva, ampliaciones y reformas que cambian la composición exterior (fachada), el volumen o el sistema estructural, o el uso característico del edificio. Con la solicitud se presenta el proyecto de un técnico competente.
Plazo: el Ayuntamiento tiene tres meses para resolver una licencia (art. 140 de la LISTA). Si no contesta en ese plazo, como regla general se entiende concedida, con las excepciones de la ley estatal del suelo (art. 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015): por ejemplo, en las obras de edificación de nueva planta el silencio es negativo, y nunca se adquieren por silencio facultades contrarias al planeamiento. Un silencio no convierte en legal una obra que no cumple.
Locales comerciales
Para acondicionar un local para una actividad comercial o de servicios de la Ley 12/2012, Marbella no exige licencia previa si la obra no necesita proyecto: se presenta una declaración responsable o comunicación previa, según la guía municipal de actuaciones comunicadas. Lo explicamos en la página de reformas de locales comerciales en Marbella.
Cuánto cuesta la licencia de obra en Marbella en 2026
Pagas dos cosas al Ayuntamiento, las dos calculadas sobre el presupuesto de ejecución material (PEM), es decir, el coste de la obra sin IVA, sin honorarios y sin el beneficio de la empresa:
| Concepto | Tipo en 2026 | Norma |
|---|---|---|
| Tasa por licencia urbanística (también con declaración responsable) | 0,719 % del PEM | Ordenanza fiscal de la tasa por licencias urbanísticas, art. 6 |
| Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) | 4 % del PEM | Ordenanza fiscal del ICIO, art. 5 |
| Tasa si desistes de la solicitud ya iniciada | 5 % de la tasa | Ordenanza de la tasa, art. 6.2 |
Las dos se autoliquidan al presentar la solicitud o la declaración responsable: el expediente no se tramita sin el pago (art. 10). Al terminar, el Ayuntamiento comprueba el coste real y puede girar una liquidación definitiva.
¿Y si el presupuesto que declaras es bajo? El Ayuntamiento no se fía del importe que pongas: lo contrasta con los valores medios de construcción del Colegio de Arquitectos de Málaga (por ejemplo, 1.023 €/m² para un piso en edificio aislado en 2026) y, en reformas, les aplica un coeficiente de 0,75 (reforma total), 0,50 (media) o 0,25 (baja), según su Reglamento de Instrucción Técnica Urbanística.
Ejemplo de cálculo
Reforma total de un piso de 90 m² en una urbanización, calidad media:
- PEM de referencia: 90 m² × 767 €/m² = 69.030 €
- Tasa urbanística (0,719 %): 496 €
- ICIO (4 %): 2.761 €
- Total a pagar al Ayuntamiento: 3.257 €
Bonificaciones del ICIO
Las ordenanzas de 2026 bonifican parte de la cuota del ICIO, solo sobre la parte de la obra afectada y sin acumularse entre sí:
- 95 % por instalar sistemas de energía solar térmica o eléctrica.
- 90 % por puntos de recarga de vehículos eléctricos.
- 90 % por obras que mejoran el acceso y la habitabilidad para personas con discapacidad.
- 50 % en viviendas de protección oficial.
Si la obra va por declaración responsable, la bonificación se pide en los 10 días hábiles siguientes a presentarla. Si va por licencia, antes de terminar la obra.
Otras tasas que aparecen en una obra
Si la obra ocupa la calle, el Ayuntamiento cobra aparte (ordenanzas fiscales 2026):
- Escombros, materiales o sacos en la vía pública: 0,24 € por m² y día.
- Vallas, puntales y andamios: 0,59 € por metro lineal y día.
- Grúa: 4,72 € al día.
Cómo se tramita, paso a paso
- Comprueba qué permite tu parcela con la información urbanística o preguntando en la oficina de urbanismo.
- Decide con tu técnico o tu reformista si es declaración responsable o licencia. Si hay estructura, fachada o volumen de por medio, es licencia con proyecto.
- Prepara la documentación: el impreso correspondiente (Obra Menor, Obra Mayor o Declaración Responsable de Ejecución de Obras, en la web del Ayuntamiento), la referencia catastral, el presupuesto con mediciones y, si hace falta, el proyecto o la memoria técnica.
- Autoliquida la tasa y el ICIO y adjunta el justificante.
- Preséntalo en la sede electrónica del Ayuntamiento de Marbella o en el registro.
- Guarda el justificante en la obra. Es lo que enseñas si pasa la inspección.
- Al terminar, si la obra es de las que lo necesitan (obra nueva o ampliación), presenta la declaración responsable de primera ocupación.
Errores que salen caros
- Empezar sin nada presentado. El ICIO se devenga igual al empezar la obra, con o sin licencia (art. 5.4 de su ordenanza), y la obra queda expuesta a una orden de paralización.
- Declarar un presupuesto muy por debajo del real. El Ayuntamiento lo compara con los módulos del Colegio de Arquitectos y liquida la diferencia.
- Olvidar la comunidad. En un piso, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.1) te obliga a avisar antes a la comunidad, y para tocar elementos comunes necesitas su acuerdo. Una licencia municipal no sustituye ese acuerdo.
- Dejar el trámite a nadie. Acuerda por escrito con la empresa quién presenta la declaración o la licencia y quién paga las tasas. Tienes más puntos para revisar en nuestra guía para elegir empresa de reformas en Marbella.
Preguntas frecuentes
¿Qué obras no necesitan licencia en Marbella?
Las que no necesitan proyecto técnico y se hacen en un edificio existente sin cambiar ocupación, altura ni edificabilidad no necesitan licencia, pero sí declaración responsable. No es lo mismo que «no necesitar nada»: también se paga la tasa y el ICIO.
¿Cuánto tarda el Ayuntamiento de Marbella en dar una licencia de obra?
El plazo máximo legal es de tres meses (art. 140 de la LISTA). Con declaración responsable completa no hay espera: puedes empezar desde el día de presentación.
¿Cuánto cuesta una licencia de obra menor en Marbella?
La tasa es el 0,719 % del presupuesto de ejecución material y el ICIO, el 4 %. Para una obra de 10.000 € de ejecución material pagas unos 72 € de tasa y 400 € de ICIO.
¿Dónde se presenta la licencia de obra en Marbella?
En la sede electrónica del Ayuntamiento de Marbella o en su registro. La Delegación de Urbanismo atiende consultas en informacionurbanismo@marbella.es.
¿Quién paga el ICIO, el propietario o la empresa de reformas?
El obligado es el dueño de la obra (quien la paga). Si la solicita otra persona, como la empresa, esta actúa como sustituto y puede repercutírtelo (art. 4 de la ordenanza del ICIO). Déjalo claro en el presupuesto.
Fuentes
- Ayuntamiento de Marbella, Urbanismo: licencias urbanísticas (impresos).
- Ayuntamiento de Marbella, Ordenanzas fiscales 2026 (PDF): ICIO, tasa por licencias urbanísticas, tasa por ocupación de la vía pública y Reglamento de Instrucción Técnica Urbanística.
- Urbanismo de Marbella, Guía de actuaciones comunicadas y declaración responsable.
- Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, arts. 137, 138 y 140.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, art. 2.2.
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 11.
- COAMálaga, Valores medios estimativos de la construcción 2026.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, art. 7.1.
Información revisada el 19 de septiembre de 2026 con las ordenanzas fiscales vigentes. Las tasas cambian cada año: comprueba la versión en vigor antes de presentar.
¿Tienes una obra en Marbella? Cuéntanos qué quieres hacer y te pasamos con un reformista de la zona que te la presupueste con los permisos incluidos. Pide presupuesto