Reformas integrales en Marbella: qué incluyen y cuánto cuestan
Servicio gratuito para pedir presupuesto de reforma
Una reforma integral es la que rehace casi toda la vivienda: distribución, instalaciones, suelos, baños, cocina, carpintería y acabados. En esta página tienes lo que incluye, cómo calcular su coste con la referencia oficial que usa el Ayuntamiento de Marbella, las tasas y el tipo de permiso. Si quieres presupuestos, te pasamos con un reformista de la zona.
Qué incluye una reforma integral
El reglamento municipal de Marbella llama reforma total a la obra que actúa sobre alrededor del 75 % de las unidades constructivas de la vivienda, sobre todo en estos capítulos: albañilería, revestimientos y acabados, carpintería, electricidad, fontanería, saneamiento, otras instalaciones, vidrios y pintura.
El COAMálaga da un reparto orientativo de cómo pesa cada capítulo en el presupuesto de una obra. Sirve para revisar si un presupuesto está descompensado:
| Capítulo | Peso orientativo en el presupuesto |
|---|---|
| Albañilería | 24 % |
| Estructura | 14 % |
| Carpinterías y cerrajería | 13 % |
| Revestimientos | 12 % |
| Cubierta | 8 % |
| Fontanería | 6 % |
| Cimentación | 5 % |
| Electricidad | 3 % |
| Saneamiento, vidrios, pintura, solar, otras instalaciones y movimiento de tierras | 2 % cada uno |
En un piso, la estructura, la cubierta y la cimentación no se tocan casi nunca, así que su peso se reparte entre albañilería, revestimientos, carpintería e instalaciones. Si tu reforma sí toca estructura, cambia el tipo de permiso (lo vemos más abajo).
Antes de pedir presupuesto, decide:
- Distribución: ¿mantienes los tabiques o cambias la planta? Mover cocina o baños implica nuevas bajantes y más obra.
- Instalaciones: electricidad y fontanería nuevas son lo habitual en una integral; la climatización (conductos, aerotermia, suelo radiante) conviene decidirla al principio.
- Calidades: suelo, carpintería exterior, sanitarios y cocina son las partidas que más mueven el precio.
Precio de una reforma integral por m² en Marbella
Para calcular la base de la tasa y del impuesto de obras, el Ayuntamiento de Marbella parte de los valores medios de construcción del COAMálaga para cada tipo de inmueble y, en una reforma total, les aplica un coeficiente de 0,75:
| Tipo de inmueble | Módulo COAMálaga 2026 (calidad media) | Reforma integral, calidad media | Reforma integral, calidad alta (hasta +50 %) |
|---|---|---|---|
| Piso en edificio aislado (urbanización) | 1.023 €/m² | 767 €/m² | hasta 1.151 €/m² |
| Piso en edificio entre medianeras | 954 €/m² | 716 €/m² | hasta 1.073 €/m² |
| Adosado | 1.104 €/m² | 828 €/m² | hasta 1.242 €/m² |
| Villa (unifamiliar aislada) | 1.341 €/m² | 1.006 €/m² | hasta 1.509 €/m² |
Estos importes son presupuesto de ejecución material (PEM). El precio que firmas con la empresa suma, además, sus gastos generales y su beneficio, el IVA y, si hay proyecto, los honorarios técnicos.
Ejemplo: piso de 90 m² en una urbanización, calidad media
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Ejecución material (PEM) | 90 m² × 767 €/m² | 69.030 € |
| Gastos generales y beneficio (referencia: 13 % + 6 %) | 19 % del PEM | 13.116 € |
| Base del presupuesto | 82.146 € | |
| IVA reducido de renovación de vivienda (si se cumplen los requisitos) | 10 % | 8.215 € |
| Tasa por licencia urbanística | 0,719 % del PEM | 496 € |
| ICIO | 4 % del PEM | 2.761 € |
| Total orientativo (sin honorarios técnicos) | 93.618 € |
Es un ejemplo de cálculo, no un presupuesto. El 13 % y el 6 % son los porcentajes que fija el reglamento de contratos públicos (RD 1098/2001, art. 131); en una obra privada cada empresa pone los suyos. El IVA del 10 % se aplica a obras de renovación de una vivienda para un particular que la usa para sí (no como negocio, por ejemplo de alquiler turístico), si la vivienda se terminó hace al menos dos años y los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % de la base; si no, es el 21 %.
Licencia de obra para una reforma integral en Marbella
- Declaración responsable: si la reforma es en un edificio existente, en suelo urbano, conforme con el planeamiento y no cambia la ocupación, la altura ni la edificabilidad, se tramita con declaración responsable (art. 138 de la LISTA). Con la documentación completa, la obra puede empezar el día que se presenta.
- Licencia de obra con proyecto: si la reforma cambia la estructura, la composición de la fachada o el volumen, necesita proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 2.2) y licencia. El Ayuntamiento tiene tres meses para resolver (art. 140 de la LISTA).
Con cualquiera de las dos, se autoliquidan la tasa (0,719 % del PEM) y el ICIO (4 % del PEM) al presentar la solicitud. Hay una bonificación del 95 % del ICIO sobre la parte de obra que instala energía solar térmica o fotovoltaica y del 90 % sobre la que mejora la accesibilidad, que se pide dentro de los 10 días hábiles siguientes a presentar la declaración responsable.
Qué pedir en el presupuesto de una reforma integral
- Mediciones y precios por partida, con marcas y modelos de lo que más pesa (suelo, carpintería, sanitarios, cocina, climatización).
- Quién hace el proyecto o la memoria y quién presenta la declaración responsable o la licencia.
- Contenedor y andamios: si ocupan la calle, pagan tasa municipal (0,24 €/m² al día los escombros y materiales; 0,59 € por metro lineal al día las vallas y andamios). Que el presupuesto diga quién la paga.
- Calendario por escrito con fecha de inicio, fecha de fin y pagos ligados a lo ejecutado.
- Garantías: en obras que entran en la Ley de Ordenación de la Edificación, el constructor responde un año de los defectos de acabado, tres de los que afectan a la habitabilidad y diez de los estructurales (art. 17).
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta una reforma integral de un piso en Marbella?
Con la referencia del COAMálaga 2026, una reforma total de calidad media en un piso de urbanización sale a unos 767 €/m² de ejecución material. Con gastos generales, beneficio, IVA y tasas, un piso de 90 m² ronda los 93.600 € antes de honorarios técnicos. Con calidades altas puede subir hasta un 50 %.
¿Necesito licencia para una reforma integral?
Necesitas, como mínimo, una declaración responsable. Si la obra toca estructura, fachada o volumen, necesitas proyecto técnico y licencia.
¿Cuánto tarda el Ayuntamiento de Marbella en dar la licencia?
Con declaración responsable completa puedes empezar desde el día de la presentación. Si hace falta licencia, el plazo máximo para resolver es de tres meses.
¿Puedo vivir en casa durante la reforma integral?
Normalmente no: se cortan agua y luz, se levantan suelos y se trabaja en baños y cocina a la vez. Pregúntalo al pedir presupuesto, porque cambia el orden de los trabajos y el plazo.
Fuentes
- COAMálaga, Valores medios estimativos de la construcción 2026 (módulos y reparto por capítulos).
- Ayuntamiento de Marbella, Ordenanzas fiscales 2026: ICIO (art. 5 y 6), tasa por licencias urbanísticas (art. 6), tasa por ocupación de la vía pública (tarifas segunda y tercera) y Reglamento de Instrucción Técnica Urbanística (art. 4).
- Ley 7/2021 (LISTA), arts. 138 y 140.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 2.2 y 17.
- Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.2.10.º · RD 1098/2001, art. 131.
¿Preparando una reforma integral?
Cuéntanos metros, zona y lo que quieres cambiar, y te pasamos con un reformista de Marbella.